El precio de compra de un piso o una casa no es sólo lo que viene marcado en el cartel de la inmobiliaria (del cual, el asesor se llevará una pequeña comisión) o el que pida el particular que vende su vivienda (éste ya sin comisión). Ese importe lleva asociados, además de los intereses del préstamo hipotecario (en caso de financiar la compra), una serie de gastos e impuestos que encarecen el importe total a pagar. Gastos en los que apenas reparamos a la hora de buscar la que será nuestra vivienda, el hogar de nuestros sueños. ¿Cuáles son?

¿Cuáles son estos impuestos?

Si conocemos los impuestos (o tributos) que gravan la compra de una vivienda tanto en primera transmisión (es decir, de obra nueva) como de segunda mano, nos evitaremos sorpresas después. Son los siguientes:

• IVA: la compra de una vivienda de obra nueva está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido al tipo reducido (10% si es libre y 4% si es de protección oficial de régimen especial). Este impuesto recae sobre la vivienda y sus anexos (garajes, trasteros o zonas comunitarias) y se paga directamente al vendedor, que será el encargado de ingresar dicha cantidad en Hacienda.
• I.T.P.: las viviendas de segunda mano están exentas del pago del IVA, aunque no se libran de su correspondiente tributo, que en este caso es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Su cuantía se determina por la aplicación de un porcentaje sobre el precio escriturado y dependiendo de la comunidad autónoma en la que se encuentre la vivienda, aunque en la mayoría de comunidades suele oscilar entre el 6% y el 10%. Existen, además, tipos reducidos para algunos casos (familias numerosas, VPO, jóvenes…).
• A.J.D.: el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (A.J.D.) grava la escritura en la que se documenta la transmisión de la vivienda (tanto si es primera transmisión como segunda o sucesivas) por el importe de la compraventa, aunque el tipo de gravamen oscila entre el 0’5% y el 1’5% según la comunidad autónoma. Este tributo se satisfará en el momento de otorgamiento de la escritura (una vez pagada la vivienda).
• Plusvalía municipal: se trata de un impuesto municipal que grava el aumento de valor de los terrenos de naturaleza urbana durante los años en los que el vendedor ha sido el propietario de la vivienda. Según la ley, ha de ser el vendedor quien satisfaga el pago de este impuesto (salvo si se ha pactado lo contrario entre las partes). Para calcular este impuesto hay que tener en cuenta el valor catastral y el número de años que ha tenido el vendedor la vivienda (tiene como límite máximo 20 años y no podrá ser inferior a un año, aunque si supera el máximo se tomará éste como valor). Después, cada ayuntamiento aplica un tipo de gravamen distinto. El plazo para liquidar este tributo en el ayuntamiento es de 30 días naturales desde la fecha de la escritura.

Tributos que gravan la titularidad de la vivienda

• IBI: la propiedad de una vivienda devenga el pago del denominado IBI (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles), un impuesto municipal que ha de satisfacerse anualmente. Se devenga el 1 de enero de cada año, aunque se paga en diferentes fechas según la población. El importe de este tributo depende de los valores catastrales asignados a la vivienda (en el caso de viviendas nuevas será calculado por el catastro posteriormente).

Gastos adicionales

Además de estos impuestos, hay otros gastos que no debemos olvidar:

• Escritura pública en la Notaría: los gastos del notario se producen cuando se otorga la escritura pública de compra-venta. Dichos honorarios están fijados por normativa y su cuantía suele depender del importe de la vivienda, aunque puede aumentar por aspectos notariales: extensión de la escritura, nº de copias, etc. Estos profesionales aplican un arancel fijo establecido por el gobierno en 1989, por lo que todos cobran casi lo mismo (pueden hacer un descuento del 10%). Del mismo modo, conviene saber que en las viviendas de protección oficial y en las subrogaciones se aplica una reducción en estos aranceles.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad: importe que hay que pagar por inscribir la compra-venta en el Registro de la Propiedad, fijado por normativa. Su cuantía depende del precio del inmueble, aunque existen variaciones que modifican las reglas generales de la normativa, como cambios para viviendas de protección oficial, montes o explotaciones agrarias.
• Gastos de gestoría: los trabajadores de una gestoría se encargan de preparar el papeleo y los pagos para que el comprador únicamente tenga que acudir a firmarlos. Los precios varían en función del trabajo realizado, aunque si la operación conlleva un préstamo hipotecario puede aumentar.

No hay que olvidar que si se solicita un préstamo hipotecario, hay que añadir otros gastos:

• Comisión de apertura: se cobra en el momento que se concede el préstamo en concepto de los gastos de análisis de la viabilidad del cliente.
• Seguro de daños: la entidad financiera solicita, por exigencia legal, la suscripción de un seguro de daños que cubra el valor del inmueble.