Cuando tenemos un inmueble desocupado, generalmente pensamos en ponerlo a la venta para conseguir unas ganancias inmediatas. Sin embargo, tenerlo alquilado también proporciona una rentabilidad que no hay que pasar por alto (más incluso que otros productos financieros como el plazo fijo), a pesar de los tiempos que corren para el mercado inmobiliario.
Pero no hay que olvidar que esto dependerá de la vivienda (tipo, estado, con mobiliario o sin él…), de la zona en la que se encuentra y del número de metros cuadrados. No obstante, un alquiler también presenta riesgos: el más importante y la pesadilla de cualquier propietario es el impago de las rentas por parte de los inquilinos, una de las principales preocupaciones a la hora de poner un piso en alquiler. Por ello, en este artículo nos centramos en las claves para alquilar un piso de forma segura:
Encontrar al inquilino que cuide la casa y el mobiliario como si fuera suyo y que además sea puntual en el pago es una difícil tarea, aunque no es misión imposible. Para ello puedes revisar su solvencia pidiéndole una copia de su contrato de trabajo o una de la nómina para saber si cuenta con ingresos regulares que permitan que el pago se realice puntualmente.
Desconfía además de aquel que se venda como el inquilino perfecto, pues existen personas que a primera vista causan muy buena impresión pero tras un cierto tiempo dejan de cumplir con sus pagos mensuales causándonos muchos quebraderos de cabeza. Tampoco será muy fiable si paga varias mensualidades de golpe, ya que el inquilino algún día podría “olvidar” pagar.
Hoy en día hay muchas inmobiliarias que realizan estudios de viabilidad antes de alquilar una propiedad. Para ello necesitarás el DNI del futuro titular del contrato de alquiler, además de información para conocer sus ingresos declarados: nóminas, declaraciones de la renta, pensiones…en definitiva, todo aquello que pueda servir como garantía de cumplimiento del pago.
Si tu cliente tiene varias propiedades en el mercado (en venta o alquiler), no dudes de que conocerá bien las fluctuaciones del precio, aunque, en ocasiones, no lo tengan tan claro. Para ayudarle a fijar el precio, puedes realizar varios estudios de mercado de la zona con datos de alquileres semejantes. Es un argumento que no suele fallar para negociar el precio final.
Existen aplicaciones, como Tercero B (desarrollada por el portal inmobiliario Idealista), recomendada para agentes inmobiliarios, que recoge datos de todas las propiedades españolas gracias a los datos de fuentes como el Ministerio de Hacienda y el catastro.
Si el propietario cree que recibirá pocos ingresos por esta operación, puedes sugerirle que realice mejoras en la vivienda. Además de resultar más atractiva para alquilar, los futuros inquilinos la cuidarán mejor que si está estropeada.
La ley de arrendamientos urbanos es bastante clara en aspectos como los plazos de obligado cumplimiento del contrato de alquiler o los plazos para que el inquilino pague. No intentes añadir cláusulas abusivas o tus inquilinos podrían denunciarte. En los últimos años se han realizado varias modificaciones en dicha ley, destacando:
Además de no incluir cláusulas abusivas, es recomendable consultar con un profesional que conozca bien las leyes inmobiliarias que además sea capaz de defender los intereses de ambos (propietario e inquilino) para que la relación sea buena. Entre los trámites necesarios para alquilar un piso de forma segura presta atención a estos:
Un piso sucio, con goteras o cualquier desperfecto que dificulte vivir en él, será una fuente de problemas. El día de la entrega de llaves el piso ha de estar en buenas condiciones (de limpieza y habitabilidad).
La ley no obliga a ello pero para ambas partes de la ecuación, el estado en el que se encuentra el piso es importante. Asimismo, tampoco existe ningún código o ley que obligue a que sea el propietario quien contrate los suministros: lo normal es que ya estén contratados y se haga un cambio de titularidad.
Cuidado porque en algunas compañías este trámite puede llegar a costar unos 300€. No olvides decírselo al futuro inquilino y darle toda la información que poseas sobre dichas gestiones, ya que se trata de un gasto con el que seguramente no contaba.
La ley solamente establece una garantía de un mes de fianza, por lo que muchos propietarios suelen exigir garantías adicionales como depósitos o avales ejecutables.
Si el inquilino o alguno de sus familiares es mayor de 70 años o tiene alguna discapacidad física, puede realizar obras para reacondicionar la vivienda y adaptarla a sus necesidades. En este caso, el propietario no puede oponerse aunque podrá exigir que la vivienda quede igual que cuando se alquiló cuando finalice el contrato.
En caso de realizar dichas obras durante el periodo de alquiler, no olvides exigir las facturas de la reforma ya que el propietario ha de dejar constancia por escrito de que, efectivamente, la obra se ha llevado a cabo. Y es que existen beneficios económicos (desgravaciones fiscales) por obras en la vivienda que requieren la presentación de las correspondientes facturas.
No olvides que un alquiler puede ser un negocio muy rentable. Si consigues dar con un buen inquilino que no de problemas y sea puntual en los pagos, ¡cuídalo! Existen posturas que pueden traernos problemas con un buen inquilino como el hecho de regatear con alguna reparación o la negación a una bajada del precio (siempre y cuando sea razonable).
Recuerda, además, respetar siempre la privacidad de los inquilinos. Si en el inmueble hay instaladas cámaras de seguridad u otros dispositivos de vigilancia (tanto en el interior como en las zonas exteriores) no olvides comunicárselo a éstos o proceder a su retirada. Mucho cuidado con estos detalles.
Una vez finalizado el contrato de arrendamiento y cuando el inquilino abandone la vivienda, como medida adicional de seguridad, puedes cambiar el bombín de la cerradura y las llaves.
¡Hola! Mi nombre Victor Deco de Castro y llevo mas de 25 años en este sector. Soy asesor y consultor inmobiliario...
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